什么情况下能退还物业费？

在物业管理的实际操作中，物业费是小区业主为享受物业服务而支付的费用，并不是所有情况下业主都需要全额支付物业费，在某些特定情形下，业主是有理由要求退还部分或全部物业费的。

当物业服务企业未按照合同约定提供服务时，业主有权要求退还物业费，物业服务合同是业主与物业企业之间的法律约定，明确了双方的权利和义务，如果物业企业未能履行合同中规定的服务内容，例如小区的卫生状况长期不达标，垃圾清理不及时，导致小区内异味弥漫、蚊虫滋生；或者安保措施不到位，小区经常发生盗窃事件，监控设备损坏后长时间未维修，门禁系统形同虚设等，这些情况都表明物业企业没有尽到应尽的责任，业主可以与物业企业协商，要求其改进服务，并根据服务缺失的程度退还相应的物业费。

如果房屋存在质量问题且尚未交房，物业费也不应由业主承担，在房屋交付过程中，如果业主发现房屋存在诸如墙面裂缝、漏水、门窗损坏等严重质量问题，且这些问题在交房时没有得到妥善解决，那么在问题解决之前，业主有权拒绝支付物业费，因为在房屋质量问题未解决的情况下，业主实际上并未真正享受到房屋的居住权益，也就不应该承担相应的物业服务费用，物业费应由开发商承担，直至房屋符合交付标准并正式交付给业主。

物业擅自提高收费标准，对于多收的部分业主可以要求退还，物业费的收取标准通常是在物业服务合同中明确约定的，物业企业必须按照合同约定的标准收费，如果物业企业未经业主同意，擅自提高物业费标准，这种行为是不合法的，业主可以要求物业企业提供收费标准调整的合法依据，如果物业企业无法提供，业主有权拒绝支付多收的部分，并要求物业企业退还已多收的费用。

当业主长期未入住房屋时，部分地区支持业主申请减免一定比例的物业费，虽然业主购买了房屋，但由于自身原因，如长期在外地工作、房屋闲置等，没有实际居住在小区内，在这种情况下，业主可能没有完全享受到物业服务，一些地方的政策允许业主在提供相关证明后，向物业企业申请减免部分物业费，具体的减免比例和申请流程可能因地区而异。

如果物业企业将物业服务转包给其他公司，且未经业主大会同意，业主也可以要求退还物业费，物业服务合同是业主与特定的物业企业签订的，物业企业有责任亲自履行合同约定的服务义务，如果物业企业未经业主大会同意，擅自将服务转包给其他公司，可能会导致服务质量下降，损害业主的权益，业主有权要求物业企业承担违约责任，并退还相应的物业费。

在上述这些情况下，业主有权利要求退还物业费，当遇到物业费退还问题时，业主应首先与物业企业进行友好协商，通过沟通解决问题，如果协商无果，业主可以向相关部门投诉，或者通过法律途径维护自己的合法权益。